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Superstar rimangono le zone centrali, Duomo e Brera, che sono rimaste sostanzialmente stabili anche nella seconda parte del 2011 e continuano a reggere l'incrocio domanda-offerta. La ricerca dei potenziali acquirenti è decisamente mirata: via Agnello, via Spadari e via Hugo sono le più richieste e le quotazioni possono sfiorare i 9mila euro al mq. Gettonata anche l'area di piazza Sant'Alessandro, dove le quotazioni oscillano fra i 7 e gli 8mila euro/mq. Per trovare prezzi più bassi, bisogna spostarsi su via Torino in direzione piazza Missori e sulle sue traverse, con quotazioni sui 5-6mila euro al mq. Prezzi alti ma mercato rallentato in Brera, a causa di una offerta debole che non riesce a soddisfare le esigenze di una clientela molto esigente e in linea di massima orientati sui tagli grandi. Corso Garibaldi, Fiori Chiari, Fiori Scuri e l'area compresa tra piazza S. Marco e via Moscova sono le zone più ricercate e i valori raggiungono senza difficoltà i 9mila euro, con punte sino a 11mila su Foro Bonaparte. In queste vie della Milano elegante, il prezzo non è un problema.

Sulle altre aree di Milano, la crisi si fa invece sentire. La macroarea che ha segnalato il ribasso più significativo è stata quella di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi che ha chiuso il secondo semestre del 2011 con una contrazione dei valori del 3,7%. Tra i quartieri in discesa c'è Precotto. La spiegazione è semplice: si tratta di una zona rivolta a un target di acquirenti che quasi sempre deve ricorrere al mutuo, con tutte le difficoltà del momento per ottenerlo. La conseguenza è che le compravendite si riducono e i prezzi calano. Le operazioni riguardano perlopiù appartamenti di dimensione medio-piccola, bilocali e trilocali da 60-80 mq e l'acquirente tipo è il giovane che lavora a Milano e che, magari dopo aver scelto l'hinterland per un po' di anni, adesso vuole concedersi la comodità della casa a Milano. L'aiuto dei genitori è quasi sempre indispensabile. La tipologia più ricercata è il bilocale e la cifra media investita è di 140-150mila euro. L'offerta della zona è abbastanza omogenea con costruzioni degli anni Sessanta-Settanta per valori che, per un buon usato, toccano i 2.800-2.900 euro al mq. Nei pressi della metropolitana di Gorla (via Isocarte, via Aristotele, via Erodoto eccetera) si trovano soluzioni anche a meno. Buon successo riscuote la zona attorno al piazzale Martesana, che è servita.

Anche la macroarea di Città Studi-Indipendenza ha registrato una diminuzione del 2,7% dei valori. Soffre in particolare la zona di viale Padova, sempre per la stretta creditizia. Comprano soprattutto giovani coppie o investitori che puntano sulle soluzioni da affittare oppure da ristrutturare e poi rivendere. Nelle zone più popolari del quartiere, dove in passato avevano acquistato soprattutto cittadini immigrati, cominciano a registrarsi casi di vendite all'asta. La zona è abbastanza eterogenea, perché oltre agli stabili di tipo popolare presenta anche soluzioni indipendenti e, nei pressi di piazzale Loreto, delle abitazioni medio-signorili che, se in buono stato, si scambiano a prezzi medi di 2.500-2.700 euro al mq. Gli appartamenti nuovi, risultato dell'intensa attività di costruzione degli anni scorsi, in questo momento non si vendono, sono fuori mercato con la loro richiesta di 4-5mila euro al mq.

Contrazione del 2,6% per la macroarea di Bovisa-Sempione, in particolare per Maciachini. Comunque, il taglio più richiesto è il bilocale che, nella zona, oscilla tra un minimo di 100mila euro sino a 160mila euro. I prezzi salgono per alcune vie come via Legnone, via Manzotti, via Livigno, via Prampolini: qui un buon usato arriva a 2.700 euro al mq. Anche qui si registrano vendite all'asta, perche molti immigrati che in passato avevano acquistato con mutuo ora non riescono più a pagare le rate. Gli interventi di riqualificazione dell'area, ad esempio la costruzione del Maciachini Center e la nascita della metropolitana di Dergano, al momento non sembrano aver avuto effetti sul mercato immobiliare. Chi compra è spesso un genitore che approfitta della fase debole del mercato per strappare prezzi vantaggiosi e acquistare il bilocale per i figli prossimi all'università. Per un bilocale con la cucina abitabile s'impiegano valori medi di 150-170mila euro. 

Calo, del 2,5%, anche nella zona Fiera-San Siro, dove si verifica uno strano fenomeno di mis-matching. Da un lato, i venditori vogliono realizzare i valori già comprensivi della rivalutazione derivante dalla linea 5 della metropolitana in costruzione, dall'altro gli acquirenti sono scoraggiati proprio dal disordine e dai disagi sulla viabilità provocati dai lavori in corso. Una situazione che tocca in particolare la zona che va da piazzale Zavattari fino allo stadio di San Siro. Molto in difficoltà la zona più popolare di piazza Selinunte e via Morgantini: qui le abitazioni popolari dell'Aler vanno all'asta, perché i proprietari sono in difficoltà col pagamento delle rate. Spesso a comprare è chi, avendo un capitale da investire, realizza l'affare.

Diminuzione dei prezzi dell'1,8% per Navigli-Famagosta, in particolare per il quartiere di Barona-S. Rita. In compenso si alzano i tempi medi di vendita, che attualmente si attestano su tre-quattro mesi contro i trenta-quaranta giorni di non tanto fa. Scendono anche l'area Vercelli-Lorenteggio e l'area Lodi-Corsica. Quest'ultima offre prevalentemente condomini costruiti nella prima parte degli anni Cinquanta e nel tratto di viale Corsica che si avvicina al centro della città, verso corso XXII Marzo, alcuni condomini di tipo medio-signorile possono arrivare a 4mila euro al mq. Le case in costruzione, che verranno pronte nel prossimo triennio, si vendono in media sui 4.800 euro al mq.

(Analisi effettuata con la collaborazione dell'Ufficio studi Tecnocasa)